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华源证券发布研报称，维持深圳国际（00152）“买入”评级，公司华南物流园区转型升级项目进入兑现期，土地整备提供利润增量，分红提升下公司价值凸显。
华源证券主要观点如下：
事件
深圳国际发布华南物流园一期转型升级进展公告，2025年12月26日，华南转型项目第二期留用土地（一阶段）（即02-20-02号地块）已获得龙华区政府批准，并将开展供地相关工作。
华南物流园转型二期留用土地持续兑现，预计2026-2027年仍有增量收益释放
2023年公司华南物流园签订土地整备协议，获得10.58亿元拆迁补偿，以及10.87万平方米的留用地使用权，其中住宅建筑面积为50.83万平方米，办公及商用面积为8.76万平方米。参考2024年公司02-20-04地块土地置换税后收益，该行测算，此次确认02-20-02地块（约14万平方米住宅面积）土地置换税后收益约26亿港元，后续仍有约33.75万平方米土地预计分两期确认，同口径测算下，仍有约56亿港元土地置换税后收益有待释放。
分红派息政策稳定，高股息下公司有望回归价值区间
深圳国际维持较为稳定的派息政策，2013-2016年公司股利支付率在40%左右，2017-2024年股利支付率提升至50%左右，2018-2024年合计派息总额达118亿港元。以50%分红比例测算，预计25-27年公司股息率约为8.7%、8.7%、6.7%，高股息下公司有望回归价值区间。
风险提示
物流园区项目进展或资产证券化进度不达预期；转型升级进度不及预期；高速公路车流量有待恢复。
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